財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅[2010]121號(hào)）文，明確了安置殘疾人就業(yè)單位的城鎮(zhèn)土地使用稅問(wèn)題、免租金期間房產(chǎn)稅繳納問(wèn)題以及房產(chǎn)原值是否包括地價(jià)等三項(xiàng)財(cái)產(chǎn)稅問(wèn)題。
關(guān)于財(cái)稅[2010]121號(hào)文件的適用問(wèn)題，業(yè)界人士認(rèn)識(shí)有別，有些人認(rèn)為此文件只適用安置殘疾人就業(yè)單位，有些人認(rèn)為除文件第一條適用安置殘疾人就業(yè)單位外，第二、三條適用于所有納稅人。筆者傾向于后者。
一、安置殘疾人就業(yè)單位的城鎮(zhèn)土地使用稅問(wèn)題
財(cái)稅[2010]121號(hào)規(guī)定，對(duì)在一個(gè)納稅年度內(nèi)月平均實(shí)際安置殘疾人就業(yè)人數(shù)占單位在職職工總數(shù)的比例高于25%（含25%）且實(shí)際安置殘疾人人數(shù)高于10人（含10人）的單位，可減征或免征該年度城鎮(zhèn)土地使用稅。具體減免稅比例及管理辦法由省、自治區(qū)、直轄市財(cái)稅主管部門確定。
也就是說(shuō)安置殘疾人就業(yè)單位可以減征或免征某年度城鎮(zhèn)土地使用稅的條件有兩條，即一個(gè)納稅年度內(nèi)月平均實(shí)際安置殘疾人就業(yè)人數(shù)占單位在職職工總數(shù)的比例高于25%（含25%）和實(shí)際安置殘疾人人數(shù)高于大于等于10人。但具體的減免比例及管理辦法由省、自治區(qū)、直轄市財(cái)稅主管部門確定。
此外，財(cái)稅[2010]121號(hào)規(guī)定，《國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于土地使用稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定》（國(guó)稅地字[1988]15號(hào)）第十八條第四項(xiàng)關(guān)于民政部門舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利工廠用地減免政策廢止。
二、免租金期間房產(chǎn)稅繳納問(wèn)題
財(cái)稅[2010]121號(hào)規(guī)定第二條規(guī)定，對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。
根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2009]128號(hào)）第一條規(guī)定，無(wú)租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。因此，不少納稅人認(rèn)為在免租期內(nèi)由承租房屋的應(yīng)納稅單位繳納房產(chǎn)稅。但財(cái)稅[2010]121號(hào)規(guī)定，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。
可見(jiàn)免受租金與無(wú)租使用的，對(duì)房產(chǎn)稅繳納完全不同。一般來(lái)講無(wú)租使用視為出借，而非租賃交易行為，其一個(gè)明顯的特征是使用人無(wú)需支付租金性質(zhì)的對(duì)價(jià)。
免收租金期間則應(yīng)基于發(fā)生的租賃事實(shí)，并在租賃交易中，租賃雙方約定一定時(shí)期租金為零的行為，從形式上可以表現(xiàn)為出租方根據(jù)約定在一定期限內(nèi)豁免承租方租金，承租方根據(jù)租賃約定在一定的期限內(nèi)當(dāng)然享受免予支付租金的權(quán)利。在房產(chǎn)租賃行為中，除房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未明確或存在未解決的租典糾紛外，房產(chǎn)所有人為房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)最終承擔(dān)房產(chǎn)稅。
例如，企業(yè)A于2008年1月1日將自有某房產(chǎn)出租給B公司用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，雙方簽訂了一份租期為20年并且金額固定的租賃合同，雙方在合同中約定，前兩年（2008年1月1日～2010年12月31日）免收租金。也就是說(shuō)在2008年1月1日～2010年12月31日之間為免收租金期限的，由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。
三、房產(chǎn)原值應(yīng)包括地價(jià)
財(cái)稅[2010]121號(hào)規(guī)定第三條規(guī)定，對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。
此前，不少納稅人認(rèn)為《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》由于核算的方法不同，房產(chǎn)稅計(jì)算基礎(chǔ)也不同，存在籌劃空間。
財(cái)稅[2008]152號(hào)規(guī)定：對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對(duì)納稅人未按國(guó)家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估。上述表示使不少人更相信《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》由于核算的方法不同，可以進(jìn)行房產(chǎn)稅納稅籌劃。
但事實(shí)上企業(yè)會(huì)計(jì)政策不同而產(chǎn)生不同的稅收待遇，這對(duì)采用不同會(huì)計(jì)制度的納稅人是不公平的，在實(shí)務(wù)中也產(chǎn)生了不少爭(zhēng)議。財(cái)稅[2010]121號(hào)明確了無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。
此外，關(guān)注納稅人應(yīng)關(guān)注有關(guān)容積率的特別規(guī)定。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。我們知道容積率是項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。容積率越小說(shuō)明小區(qū)的建筑面積相對(duì)越小，太小時(shí)說(shuō)明沒(méi)有充分利用土地，造成土地浪費(fèi)，如高檔別墅。